کسری متراژ ملک

کسری متراژ ملک

کسری متراژ ملک

به عنوان یکی از مشکلاتی که ممکن است در معاملات رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود کسری متراز ملک است و می توان به دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده با میران و ارقام واقعی متراژ آپارتمان ، زمین اشاره کرد.

برای مثال در معامله یک ملک، فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰ متر است در صورتی که در سند عدد ۴۸ متر ثبت شده باشد. مشاوره با یک وکیل املاک می تواند شما را از سر در گمی رها نماید.
قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

اختلاف در مساحت مبیع

در ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع است؛ بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط ‌له صرفا حق فسخ دارد.

باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا می‌کند؛ برای مثال در خرید و فروش قالیچه. (کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص. ۱۲۱)

این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است؛ ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.

کم یا زیاد بودن متراژ

در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ ق.م، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.

ولی چنانچه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته، یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد. (نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)

در مورد املاک ساخته شده نیز چنین صدق می کند؛ چون قیمت (ثمن) ملک بر اساس مقدار آن تعیین می‌شود، طبق ماده‌ی ۱۴۹ قانون ثبت خریدار می‌تواند به نسبت کسری در مقدار ملک از ثمن معامله کم کند و اگر مقدار ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در «اولین سند انتقال» و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

حق فسخ در صورت اختلاف متراژ

در این مورد یک قانون جداگانه به نام «قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شده که بیشتر برای حمایت از «پیش خریدار» بوده است.

ماده ۷ این قانون بیان می‌کند که اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، وکیل فسخ معامله در مشهد ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.

مثلا اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و از قرار متری ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچکس حق فسخ ندارد؛ چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است.

اگر مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد.

اگر مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.

رویه و نظریات قضایی در خصوص کم بودن متراز

در انتها بعضی از نظریات مهم اداره حقوقی را در خصوص کسری متراژ ملک بیان می نماییم:

  • رأی شماره ی ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی باشد و خریدار استحقاق مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.

  • رأی شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد، مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.

  • رای شماره ی ۱۶۳۱ مورخ ۸۴/۱۱/۲۹ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است، خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند.

  • رأی شماره ی ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می شود و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.

  • رأی شماره ۱۶۵۳ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خواهان از حق فسخ خود به علت کسری متراژ ملک ، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است. پس مطالبه ی کسری مساحت مورد معامله، مردود است.

  • رأی شماره ی ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به این که ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است، ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین، فروخته شده باشد، طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.

0 0 رای ها
امتیازدهی به مقاله
اشتراک در
اطلاع از
guest
10 نظرات
قدیمی‌ترین
تازه‌ترین بیشترین رأی
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
مریم فراهانی
مریم فراهانی
3 سال قبل

سلام شب شما بخیر آقای مقدم
میخواستم ی راهنمایی بفرمایید ملکی قولنامه ای و فاقد سند داشتیم حدود ۵۰۰۰متر باغچه که ۱۱ سال پیش موقع خرید متر نکردیم و امسال چندماه پیش موقع فروش متر کردیم حدودا ۴۹۰۰ متر بود ولی در قولنامه مطابق قولنامه های قبلی ۵۰۰۰ متر نوشتند در صورتیکه من متراژ دقیق رو اعلام کردم و ازشون خواستم خودشون دقیق متر کنند ولی خریدار گفت اختلاف ۱۰۰متر تو متراژ بزرگ طبیعیه و معامله انجام شد الان بعد چند ماه زنگ زدن و بهم میگن ما یوتی ام زدیم حدود ۲۰۰ متر کسر است در صورتیکه خودمون متر کردیم ۴۹۰۰ بوده ولی اینا متر رو قبول ندارند و باتوجه به اینکه منم به این شکل خریدم و ایشون خیلی زیر قیمت هم ازم خریده (درصورتیکه اگر همون موقع هم میفهمیدیم ۴۸۰۰ متر هس ما کمتر نمیفروختیم چون بخاطر قولنامه ای بودن به نصف قیمت واقعی خریده بودن) الان که مفت خریده ادعای مابه تفاوت ۲۰۰ متر رو داره درصورتیکه متراژ حدود ۴۹۰۰ رو بهش گفته بودیم و قبول کرده بود ولی چون در مبایعه نامه متراژ ۵۰۰۰ متر هس و از قرار متری … ادعای مابه تفاوت این ۲۰۰ متر رو میکند میخواستم راهنمایی بفرمایید
پیشاپیش از راهنمایی شما بزرگوار ممنونم

admin
admin
پاسخ به  مریم فراهانی
3 سال قبل

سلام بعنوان یک قاعده کلی اگر متراز زمین کم یا زیاد باشد بایستی ثمن آن پرداخت یا کسر گردد.

حسین یزدانی
حسین یزدانی
3 سال قبل

سلام جناب مقدم وقت بخیر
یه سوالی از خدمتتون داشتم من سال ۹۷ آپارتمانی خریداری کردم به متراژ ۹۵ متر به قیمت ۲۲۰۰ هزار
الان سنده ها بعد چند سال آماده شده و قابل انتقال ولی واحد من ۹۲.۳۲ سانت شده و قیمت ملک الان حدود متری ۱۴ میلیون شده میخاستم ببینم این مابتفاوت ۲.۶۸ سانت که طلب من میشه را به چه صورتی باید محاسبه بشه؟؟ خود صاحب ملک میخاد رو قیمت خرید سال ۹۷ کم کنه ولی من قبول نکردم و میخاستم ببینم قانونا به چه صورتی هست؟

الی
الی
2 سال قبل

سلام ما آپارتمانی رو قولنامه ای و فاقد سند خریدیم با قید متراژ «در حدود ۶۳ متر» در متن قرارداد اما تازگی متوجه شدیم متراژش کمتر است. برای سایر واحدها هم در آن ساختمان همین مشکل پیش اومده . حالا این مساله آیا قابل شکایت هست و چون کلمه حدود گفته شده (املاکی گفت ۲۰ ۳۰ سانت اختلاف همیشه هست) آیا دادگاه با توجه به این که حدود ۶۳ گفته شده حق به ما می دهد و اساسا تا چه مقدار از نظر حقوقی شامل حدود می شود ؟
ممنون

عباس
عباس
1 سال قبل

سلام
ما یه آپارتمان به متراژِ ۹۰ مترخریداری کردیم متری ۲میلیون تو قولنامه هم قیدشده که ۹۰ متره،الآن که پایِ سندِ متراژ زدن ۹۳متر،الآن صاحبِ قبلی میگه که باید مابه التفاوت اون چندمتر به نرخِ روز باشه درصورتی که اصلا داخلِ قراردادهم قیدنشده که اگرمتراژبیشترباشه به نرخِ روز بایدپرداخت بشه
خواستم بپرسم این مبلغ باید طبقِ مبلغی که داخلِ قولنامه قید شده پرداخت بشه یا به قیمتِ جدید؟
ممنون میشم از پاسخگوییتون.

Poya
Poya
6 ماه قبل

سلام وقت بخیر
ی ملک مسکونی قدیمی سند دار به متراژ ۱۵۰متر خریداری نمودم و استعلام شهرداری موقع خرید فروشنده و‌ بنگاه دار مستقیماً تحویل دفترخانه داده اند و سند ۱۵۰متر تحویل گرفتم و بعد چند ماه جهت اخذ جواز ساخت به شهرداری مراجعه نمودم و متوجه شدم ۲۳متر تعریض دارد و چیزی در قولنامه شرح داده نشده
آیا میتونم از فروشنده بابت کسری زمین شکایت کنم و خسارات ۲۳متر بگیریم

نكو داشت نام آوران عرصه هاي گوناگون داراي دو ويژگي متمايز است:  اول آنكه، انسان نكو داشته از اقليم فردی خويش خارج می‌شود و وجهه‌ای اجتماعي می‌يابد، با اين توجيه كه هر بزرگداشتی بزنگاهی است كه سبب می‌شود تا انسان ستوده از قلمرو خويشتن خويش درگذرد و به مقام فرزانگی برسد. نكو داشت لاجرم قرين نيكنامی است و نيكی شانی اخلاقی دارد. بنابراين نكو داشت همانگاه كه رفتار نامداران را چونان معيارهای اخلاقی تعريف می‌كند، در باطن پاسداشت خوبی و رفتار نيك است

10
0
افکار شما را دوست داریم، لطفا نظر دهید.x
تماس مستقیم