افراز مال مشاع یا ملک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها از یکدیگر. مال مشاع عبارت است از مالی که چند نفر همزمان در جزء جزء آن شریک باشند و سهم هریک را نتوان در خارج، از هم تشخیص داد که در زمان اختلاف و عدم توافق یکی از شرکا اقدام به طرح دعوی یا درخواست تقسیم یا افراز می نماید.
درخواست افراز مال مشاعی
مال مشاع به مالی گفته می شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است (ماده ۵۷۱ ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد. از شرکت یا شراکت اختیاری می توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است.
مرجع صالح به دعوی افراز
اولین پرسش این است که درخواست افراز مال مشاع باید به کدام مرجع ذیصلاح تقدیم شود، به عبارتی ساده تر مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز املاک مشاع چه مرجعی می باشد.
در حال حاضر دو مرجع «واحد ثبتی محل وقوع مال غیر منقول» و «دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول» حسب مورد صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارند که در ذیل به طور جداگانه به بحث و بررسی در مورد آن ها می پردازیم.
صلاحیت واحد ثبتی
مطابق ماده یک قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ که مقرر می دارد: «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.»
شرایط صلاحیت واحد ثبتی محل ملک مشاع
در صورت موجود بودن چهار شرط ذیل، واحد ثبتی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارد:
اولا: مال مشاع از نوع اموال غیر منقول (املاک) باشد؛
ثانیا: جریان ثبتی این املاک مشاعی غیر منقول خاتمه یافته باشد؛
ثالثا: نسبت به ملک سند معارض صادر نشده باشد؛
رابعا: جزء اموال محجورین یا اموال مجهول المالک نباشد.
ثبت یا عدم ثبت املاک با رعایت شرایط فوق، مؤثر در صلاحیت دعوای افراز نبوده و در هر صورت باید درخواست افراز به مرجع ثبتی محل وقوع ملک داده شود؛ در صورتی که نظر واحد ثبتی محل (رئیس ثبت) مبنی بر غیرقابل افراز بودن باشد، متقاضی یا هریک از شرکا می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظریه به آنان با تقدیم دادخواست به دادگاهی که ملک در آن محل مستقر است نسبت به آن اعتراض نماید.
به این اعتراض همانند سایر دعاوی حقوقی با تشکیل جلسه دادرسی و با رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی خواهد شد.
در این خصوص ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر داشته: «تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی (درصورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکا ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد.»
صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی در مورد افراز مال مشاع
هرچند قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ اصل را بر صلاحیت واحد ثبتی در رسیدگی به دعوای افراز قرار داد ولی نیک می دانیم که خود این اصل، استثنا بر اصل صلاحیت عام مراجع قضایی می باشد؛ وکیل پرونده های ملکی برای همین مقنن در موارد ذیل از اصل ثانوی رجوع کرده و دوباره مراجع قضایی را صالح به رسیدگی به دعوای افراز قرار داده است.
– افراز املاکی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است: با استنباط از مفهوم مخالف ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است، عمل تقسیم خواه به افراز یا به تعدیل یا به رد در صلاحیت «دادگاه محل وقوع ملک» خواهد بود.
اداره حقوقی قوه قضائیه در این خصوص چنین اظهار نظر نموده است: «افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته، خارج از صلاحیت ثبت اسناد می باشد.»
– افراز املاک بین شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر: هرچند ممکن است در خصوص این نوع املاک مشاعی جریان ثبتی پایان پذیرفته اما وضع خاص بعضی از مالکین مشاعی مانند محجورین (صغار، مجانین، سفها) یا اشخاصی که مفقودالاثر یا اموالی که مجهول المالک می باشد باعث شده تا قانونگذار مرجع شبه قضایی چون واحد ثبتی را در رسیدگی به دعوای افراز صالح نداند، بلکه مرجع عام قضایی (دادگستری) را صالح به رسیدگی برای چنین دعوایی تشخیص داده است.
در این خصوص ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۷ چنین تعیین تکلیف نموده است: «در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند، به هر نحوی که بخواهند می توانند ترکه را مابین خود تقسیم نمایند؛ لیکن اگر مابین آن ها محجور یا غایب باشد، تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آن ها در دادگاه به عمل می آید»
– تقسیم اموال مشاع منقول: با توجه به قانون افراز و فروش مال مشاع مصوب ۱۳۵۷ و قانون مدنی، دعوای افراز و تقسیم اموال منقول مشاع صرفا در صلاحیت دادگاه عمومی با رعایت ماده ۱۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی می باشد و به هیچ وجه دارندگان اموال منقول مشاعی نمی توانند افراز یا تقسیم آن را از واحد ثبتی محل تقاضا نمایند.
– تقاضای تقسیم اموال مشاع منقول و غیرمنقول: «در ماده ۱۵ ق.آ.د.م. مصوب ۱۳۷۹ در صورتی که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است به شرط آن که دعوا در هر قسمت، ناشی از یک منشأ باشد.
ماده مذکور برخلاف قاعده و اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده تدوین یافته است. حکمت وضع این ماده مکلف نمودن خواهان نسبت به طرح دعوی افراز مال مشاع در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می تواند از باب مزایایی باشد که در محل وجود دارد و رسیدگی قضایی به این امور را سرعت می بخشد و با توجه به اینکه علی الاصول در اکثر دعاوی غیرمنقول که مستلزم جلب نظر کارشناسی یا معاینه محل از ناحیه دادرسان در ملک متنازع فیه لازم باشد، رسیدگی به دلایل به سهولت صورت می پذیرد.
از مفاد ماده ۱۵ ق.آ.د.م. چنین بر می آید که دعاوی مذکور از دعاوی مختلط محسوب نمی شود بلکه دعوایی باید تلقی نمود که خواسته آن مال منقول و مال غیرمنقول است؛ مثلا دعوای راجع به سهم الارث که مشتمل بر اموال منقول و غیرمنقول می باشد.
وکیل مشهد ، وکالت و مشاوره تخصصی
