یکی از مشکلات متداول در امر اجاره و اجاره نشینی، عدم تخلیه به موقع ملک توسط مستاجر می باشد که بعضا مشکلات زیادی را برای مالکین بوجود می آورد. تنظیم قرارداد و مشخص کردن بند های مناسب که بتواند از مشکلات آینده جلوگیری کند امریست که باید به آن توجه ویژه کرد. به همین منظور بهتر است مالکین قبل از عقد قراردادهای خود با وکیل تخلیه ملک در مشهد مشورت نمایند.

وکیل تخلیه ملک

ابتدا به تعریف اجاره می پردازیم؛ اجاره به این معناست که مستاجر طبق قراردادی با مالک ساختمان منافع آن ملک را برای مدت مشخصی به تملک خود در می آورد و در ازای این امر مبلغی را تحت عنوان اجاره بها به صاحب آن ملک یا موجر پرداخت می نماید.

دعاوی تخلیه چیست؟

دعوای تخلیه به دعوایی اطلاق می‌شود که مالک مال غیرمنقول علیه متصرفی طرح می‌کند که سابقا با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است. و موجر به دنبال وکیل مالک و مستاجر در مشهد می باشد.

علل دعوای تخلیه:
مهم‌ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است اما به هر دلیلی که مالک، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد ممکن است دعوای تخلیه اقامه کند. مثلا ممکن است مالک برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشد که به «خیار شرط» معروف است. در این صورت هر زمان که اراده کند، حتی بدون هیچ دلیل موجهی، می‌تواند استرداد مال غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، از طریق طرح دعوای تخلیه حق خود را پیگیری می کند.
مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره است و در صورت هرگونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر این حق را ‌دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه مستاجر را خواستار شود.

دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است

دستور تخلیه در مشهد 

برای درخواست دستور تخلیه باید کلیه شرایط زیر با هم موجود باشد:

●اجاره نامه مدت داشته باشد.
●اجاره نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد.
●هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستاجر رسیده باشد.
●هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد.
●مدت اجاره تمام شده باشد.

در صورت وجود تمام این شرایط و با ارائه دادخواست تخلیه  فوری ملک به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، دستور تخلیه صادر خواهد شد. اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور برگه ی اجرائیه ندارد و یک هفته پس از تقاضای مالک انجام خواهد شد.
پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجرائیه، چنانچه تا سه روز مستاجر ملک را تخلیه نکرد و تحویل نداد، دستور تخلیه در روز مشخص توسط مأمور اجرا انجام خواهد شد.
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و تقاضای مهلت کند، مرجع قضایی با دادن مهلت به مستاجر برای یک نوبت و به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهد کرد.

حکم تخلیه در مشهد

در صورتی که مدت اجاره تمام شده باشد، اما حتی یکی از شرایطی که در بالا ذکر شد موجود نباشد، مشمول دستور تخلیه نخواهد شد و در این مواقع حکم تخلیه صادر می شود.
حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدید نظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد. شما می توانید کلیه امور ملکی خود را با آسودگی خاطر به وکیل تخلیه ملک مجرب و کاردان بسپارید.

اگر در این زمینه نیازمند اطلاعات بیشتر هستید با وکیل تخلیه فوری در مشهد مشورت نمایید.

تخلیه ملک توسط مستاجر:
ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر گذاشته شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا تاریخ معین شده، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ‌بها موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.

اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر

در صورتی که مستأجر با وجود مخالفت موجر، آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را بپردازد. وکیل اجرت المثل در مشهد نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستأجر بدون پرداخت اجاره، در ملک باقی مانده است، به شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد، به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره ‌بهای مدت، پس از انقضا مدت قرارداد توافق کرده باشند و همچنین ممکن است بابت عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر، با وجود انقضای مدت و عدم رضایت مالک از این موضوع، وجه‌ التزامی تعیین شده باشد تا مستأجر بپردازد.

در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد. وکیل تخلیه ملک در مشهد اما در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند، با انقضای مدت اجاره و عدم اجازه مالک در ادامه تصرفات مستاجر، و از آنجایی که احکام غصب بر تصرف عین مستاجره جاری خواهد بود، غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف است و نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

تخلیه ملک دارای سرقفلی

قانون گذار ضمن تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، برای اماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی، یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه، پیش‌بینی کرده است به این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است، می‌توانست از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد.

وکیل سرقفلی در مشهد هم‌چنین در موارد محدودی که موجر می‌‌توانست پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر می‌پرداخت تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد. هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است، در این صورت نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد.

وکیل تخلیه فوری در مشهد

گاهی در پایان مدت اجاره، مستاجر ممانعت به تخلیه ملک می‌کند که در این خصوص قانون راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده است.
درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف تقدیم می‌شود. شورای حل اختلاف با تائید مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می‌شود از جمله اینکه مستاجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستآجره را پیش از موعد به دلیل عدم پرداخت اجاره‌ بها مطرح کند.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر ، او موظف است طی مهلتی که معمولا بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه است، اقدام کند.
برای جلوگیری از فوت وقت در این زمینه با وکیل تخلیه املاک مشهد باتجربه مشورت نمایید.

مالکان در چه صورتی می توانند فورا ملک خود را در مشهد که درتصرف مستأجر است، تخلیه نمایند؟

۱- مدت اجاره منقضی شده باشد.

۲- یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.

۳- یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر، اجاره داد باشد.

۴- یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر…

مرجع رسیدگی به دستور تخلیه ملک در مشهد

اگر اجاره نامه عادی باشد :

در این صورت موجر دادخواست و دلایل خود را شخصا یا توسط وکیل متخصص ملکی در مشهد از طریق دفاتر خدمات قضایی به  شورای حل اختلاف محل می فرستد می تواند در دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته ی خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر میشود .

شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، حکم تخلیه صادر میشود و این حکم تا بیست روز پس از ابلاغ به مستاجر قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی از سوی مستاجر خواهد بود و ممکن است تخلیه ملک ماهها به تعویق بیفتد بنابراین فراموش نشود که مالک باید دستور تخلیه بخواهد نه حکم تخلیه. وکیل برای تخلیه ملک در مشهد می تواند بسیار سریع نسبت به خالی نمودن ملک اقدام نماید.

اگر اجاره نامه رسمی باشد :

اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره فرم اجرائیه از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه و پس از تکمیل، درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفتر خانه اقدام به صدور اجرائیه نموده و اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام نموده و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ نماید و مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

جهت اجرای حکم تخلیه موجر موظف است مبلغ ودیعه و یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرا تسلیم نماید. در صورت ادعای مالی نسبت به مستاجر، موجر همزمان در دادگاه یا مرجع صالح اقامه دعوی نموده و دستور توقیف تمام یا قسمتی مبلغ ودیعه را به دایره اجرا تحویل می‌دهد.

برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

ثبت زمان مشاوره حضوری و قبول وکالت

۰۹۱۵۵۰۰۳۴۱۷

وکیل مشهد ، مشاوره و وکالت تخصصی