نكاتي كه الان قراردراين مقاله شروع به گفتن آن ها كنيم درموضوع حق پيش فروش ويا انتقال مالكيت درپيش فروش درساخت وسازها ميباشد.درحال حاضر بيش از 20 ال 50 درصد پرو‍‍‍‍‍زه هاي شهري در كلانشهرها از طريق مشاركت در ساخت و سازها احداث مي گرددامروزه مادركلانشه ها باپديده افزايش جمعيت وازسوي مهاجرت روستا به شهر ويا تبعه ايراني شدن برخي شهروندان كشورهاي خارجه موجب شده با كمبود مسكن مواجه شويم وعواملي چون مديريت صحيح شهري و…بايدمديريت شود.

سلب حق پيش فروش در مشاركت در ساخت

ولي دراين ميان گاهي ميان عوامل ساخت وساز ومالكين ممكن بامشكلات حقوقي كه درقرارداد ها مينويسند مواجه شوند.يكي از اين موارد كه بعضي ازساخت وسازان درگيراند حق پيش فروش در مشاركت درساخت است كه باما همراه باشيدتانكات مفيدي خدمتتون برسانيم.

ماهيت مشاركت درساخت

در متون حقوقي وقانوني كشور ما هيج تعريف مشخصي از قرارداد مشاركت درساخت به عمل نيامده است واين موضوع متاسفانه از خلاء هاي دانش حقوق ميباشد.حال به تعريف مشاركت درساخت وبعد به چرايي آن ودرادامه به اركان آن اشاره ميكنيم.

درتعريف بايد بگوييم كه(قرارداد مشاركت درساخت قراردادي است كه طي آن مالك زمين با شخص ديگري به عنوان سازنده توافق ميكنند كه در ملك او با سرمايه سازنده ساختمان جديدي احداث شود ودر قبال آن آنچه كه ساخته است رابا مالك شريك شود)حال كه به تعريف مشاركت درساخت پرداختيم درباره چرايي آن اينكه اين امكان فراهم ميشود كه ساختمان هاي كلنگي وقديمي كه از نظر ايمني ممكن است خطر آفرين باشد مرمت واستاندارد شود و از طرفي در چهره شهر نيز تاثير گزارد.قرارداد مشاركت درساخت از سه ركن اصلي تشكيل ميگردد كه درذيل به آن اشاره شده:

1-مالكيت مطلق مالك. 2-سرمايه. 3-مديريت اجرايي قرارداد. كه عدم هريك از اين اركان ها ميتواند ماهيت قرارداد ها تغيير كند.با تامين تمامي اين سه ركن در قرارداد پيش فروش توسط طرفين قرارداد آورده هاي موردنياز براي احداث يك پرو‍‍زه ساختماني درقالب مشاركت تحقق ميابد

از طرفي ديگه از ويزگي هاي اين قرارداد درنامعين بودن ولازم بودن وعهدي بودن ورضايي بودن است.مقصود ازنامعين بودن درآن است كه هيج نامي ازآن در متون قانوني ذكر نشده واز طرفي ديگه جز دسته عقودخصوصي بوده ومشمول ماده 10 قانون مدني است.منظور از عقدلازم كه ازويزگي هاي قرارداد در ساخت وساز است يعني طرفين حق فسخ ويا به هم زدن آن رانداشته مگر دريك شرايطي مانند اقاله يا يكي از خيارات فسخ كه در ماده 396 قانون مدني به آن اشاره شده است ميباشد ولي به طور كلي امكان به هم زدن اين اين قرارداد نيست.يكي ديگه از وي‍زگي هاي اين نوع قرارداد عهدي بودن آن است كه به اين معناست كه طرفين متعهد به انجام يك فعل مشخصي ويا حتي ترك يك فعلي ميگردند.

نحوه تنظيم قرارداد مشاركت در ساخت مسكن

اشتغال به شغل ساخت وساز مي تواند براي طرفين سود بسياري داشته وسرمايه اوليه آن هارا چندبرابرنمايدواين نكته رانبايد فراموش كرد كه بايددقت بسياري در طرحي وتنظيم قرارداد هاي ساخت وساز داشته باشيم كه با كوجيك ترين اشتباه ميتواند عواقب بدي به همراه داشته باشد وتوصيه ما اين است كه جهت تنظيم قرارداد هاي مشاركت در ساخت وساز با يك وكيل مجرب مشورت نماييد.جهت تنظيم اين قرارداد ها بايد از مهارت هاي حقوقي وتجربه كافي در اين زمينه است.ولي چون اين قرارداد ها جز عقود نامعين وخصوصي است ميتواند بدون تشريفات مدني همراه باشد ولي مقصود اين نيست كه فاقد اعتبار حقوقي وقضايي است بلكه به موجب ماده10 قانون مدني تعهد به اين عقود لازم و مهم است.

شرايط قانوني سلب حق معامله درقراردادپيش فروش

درباره اينكه آيا سازنده ضمن در قرارداد خود مالك را منع از فروش يا دريافت پيش پرداخت نمايم بايد عرض كنيم كه اين يك عمل كاملا قانوني ودرعرف نيز پذيرفته است.ولي اين عمل بايد در قراردادها ذكرنمود وبه اطلاع طرف قرارداد اظهارنمود درغير اين صورت طرف مقابل ميتواند با استفاده از خيارات فسخ قرارداد را فسخ نماید.

اما اگر سلب حق پيش فروش صورت گيرد مالك در برابر پيش خريدار تعهداتي پيداميكند وصرف نظر سازنده عذري براي مالك دربرابر پيش خريدار محسوب ميگردد. ولي اگر چنين شرطي ضمن قرارداد مشاركت در ساخت درج گرديده شود مالك آن ملك دربرابر خريدار تعهد ندارد.توصيه ما به شما اين است كه هرگونه عبارت هاي مربوط به سلب و اسقاط در متنون قرارداد ها وعقود خود جه از نوع معين و يا غير معين است ذكر شود تا پيشگيري شود از هرنوع تفسير وشبهات گردد در غير ين صورت با مشكلات جبران ناپذيري مواجه خواهيم شد.

براي نتيجه وجمع بندي بايد بگيم كه مالك از نظرقانوني ميتواند اموال خودرا به فروش ويا انتقال به غير دهد ولي وقتي آن مالك با شخصي جهت مشاركت و همكلاري در يك پروزه همكاري نماييند آن شخص مقابل از نظرقانوني وحتي قضايي ميتواند مالك را در فروش يا اجاره يا انتقال مالكيت به غير محدود و ممنوع نمايد ولي اين موضوع را بايد در يك قراردادي عنوان وتمامي فعل ويا حتي ترك فعل از سوي طرفين قرارداد عنوان گردد اگر يكي از طرفين با علم وآگاهي يكي از شروط مذكور در قرارداد را ناديدبگيرند ورعايت نكنند هم امكان فسخ  و يا امكان در يافت خسارت شده واگر يكي از طرفين ملزم به انجام فعلي ويا رفتاري باشد وانجام ندهد يا آن رفتار را ترك كند طبق قانون جزايي مرتكب فعل ناشي از ترك فعل ميشود.يكي از دلايل اصلي دراين كه مالك حق فروش رانداشته باشد واين حق به سازنده داده شده كه مالك را از حق فروش يا انتقال محروم نمايد اين است كه ممكن است سازنده در اين فرايند دچار ضرر و زيان شده و ورشكسته اعلام شود مثلا اگر مالك يكي از واحد هاي ساختمان را به شخصي بفروشد يك خلالي در فرايند مالي ممكن است ايجاد نمايد پس منطقي است و يك امر قانوني است.

ضمانت مقنن در اجراي تخلف از شرط سلب حق

ممكن است براي شما سوال شود كه آيا فروش ويا انتقال مال به شخصي توسط مالك فروش مال غير باشد بايداشاره كنيم كه اين امر جرم نبوده وفروش مال غير نيست وموجب كيفرنميشود واز فرايند تشريفات آن دادرسي خارج بوده. جرا كه ذات قرارداد بين طرفين مشاركت در ساخت و ساز است و هر يك از طرفين از نظر قانوني اين حق و اجازه را دارند كه در پيش فروش و تصرف در سهم الشركه خود داشته باشند ولي اگر اين حق در يكي از بند هاي قرارداد از يك طرف سلب و ساقط گردد وآن شخص اقدام به پيش فروش نمايد موجب تخلف حقوقي بوده وقانون گذار يك ضمانت اجرا براي آن در نظر گرفته است واين اجازه داده شده كه طرفي كه به مفاد قرارداد پايبند نبوده درخواست مطالبه خسارت وفسخ قراردادنمايد.

امكان فسخ قرارداد در مشاركت ساخت وساز

قانون گزار در قانون مدني از ماده 237 به ضمانت اجراي تخلف از شرط اشاره نموده ومقنن اظهار مينمايد كه اگر متخلف از اجام امور خودداري نمود ابتدا بايد اقدام به اجبار به انجام شرط ويا اجبار به خود داري از آن عمل ميشود و در ادامه اگر متخلف متعهد نشد امكان فسخ قرارداد مي باشد.

تنفيذ فعلي درپيش فروش با اسقاط اصل شرط

گاهي ممكن است كه مالك با عمل و رفتار خودش قرارداد پيش فروش منعقده در دوره ي ممنوعيت را تنفيذ نمايد ويا حتي ممكن است مالك با يك رفتار خود اصل شرط منع پيش فروش را رعايت نكند و موجب اسقاط قانوني باشد كه علم وآگاهي سازنده ملك شرط منع پيش فروش سهم خودرا در دوره اي ممنوعيت به دو نفر پيش خريدار در طول هم به صورت معامله معارض پيش فروش نمايد در اين شرايط اگر مالك پيش فروش دوم را بپذيرد از اصل شرط سلب حق پيش فروش در قرارداد مشاركت درساخت عدول نموده كه اثر آن انصراف قهرا به تاييد قرارداد اول از نفر اول پيش فروش برميگردد.پس در پيش فروش با توجه به اين كه اين آپارتمان يا هر ملك ديگري متعلق به سازنده است ومالك درواقع فقط مشروط له است ونميتوان به عنوان مالك شناخت واز نظر قانوني نميتواند بين چندين پيش خريدار دست به انتخواب زند وبه دلخواه يكي را انتخاب نمايد.

سخن آخر

يكي از مسايل عمده در كلانشهر ها همين مباحث جاري در ساخت وساز ها وقراردادهاي است كه بسياري از فعالان ساخت وساز رادرگير كرده وعمده اين مشكلات از همين قراردادها وعدم آگاهي افراد از مسايل حقوقي است وچه خوب در اين زمينه بايك وكيل مجرب مشورت نماييد تا با مشكلات خرد وكلان به خصوص در قرارداد ها به مشكل نخوريد