نکاتی که الان قراردراین مقاله شروع به گفتن آن ها کنیم درموضوع حق پیش فروش ویا انتقال مالکیت درپیش فروش درساخت وسازها میباشد.درحال حاضر بیش از ۲۰ ال ۵۰ درصد پرو‍‍‍‍‍زه های شهری در کلانشهرها از طریق مشارکت در ساخت و سازها احداث می گرددامروزه مادرکلانشه ها باپدیده افزایش جمعیت وازسوی مهاجرت روستا به شهر ویا تبعه ایرانی شدن برخی شهروندان کشورهای خارجه موجب شده با کمبود مسکن مواجه شویم وعواملی چون مدیریت صحیح شهری و…بایدمدیریت شود.

سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت

ولی دراین میان گاهی میان عوامل ساخت وساز ومالکین ممکن بامشکلات حقوقی که درقرارداد ها مینویسند مواجه شوند.یکی از این موارد که بعضی ازساخت وسازان درگیراند حق پیش فروش در مشارکت درساخت است که باما همراه باشیدتانکات مفیدی خدمتتون برسانیم.

ماهیت مشارکت درساخت

در متون حقوقی وقانونی کشور ما هیج تعریف مشخصی از قرارداد مشارکت درساخت به عمل نیامده است واین موضوع متاسفانه از خلاء های دانش حقوق میباشد.حال به تعریف مشارکت درساخت وبعد به چرایی آن ودرادامه به ارکان آن اشاره میکنیم.

درتعریف باید بگوییم که(قرارداد مشارکت درساخت قراردادی است که طی آن مالک زمین با شخص دیگری به عنوان سازنده توافق میکنند که در ملک او با سرمایه سازنده ساختمان جدیدی احداث شود ودر قبال آن آنچه که ساخته است رابا مالک شریک شود)حال که به تعریف مشارکت درساخت پرداختیم درباره چرایی آن اینکه این امکان فراهم میشود که ساختمان های کلنگی وقدیمی که از نظر ایمنی ممکن است خطر آفرین باشد مرمت واستاندارد شود و از طرفی در چهره شهر نیز تاثیر گزارد.قرارداد مشارکت درساخت از سه رکن اصلی تشکیل میگردد که درذیل به آن اشاره شده:

۱-مالکیت مطلق مالک. ۲-سرمایه. ۳-مدیریت اجرایی قرارداد. که عدم هریک از این ارکان ها میتواند ماهیت قرارداد ها تغییر کند.با تامین تمامی این سه رکن در قرارداد پیش فروش توسط طرفین قرارداد آورده های موردنیاز برای احداث یک پرو‍‍زه ساختمانی درقالب مشارکت تحقق میابد

از طرفی دیگه از ویزگی های این قرارداد درنامعین بودن ولازم بودن وعهدی بودن ورضایی بودن است.مقصود ازنامعین بودن درآن است که هیج نامی ازآن در متون قانونی ذکر نشده واز طرفی دیگه جز دسته عقودخصوصی بوده ومشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.منظور از عقدلازم که ازویزگی های قرارداد در ساخت وساز است یعنی طرفین حق فسخ ویا به هم زدن آن رانداشته مگر دریک شرایطی مانند اقاله یا یکی از خیارات فسخ که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی به آن اشاره شده است میباشد ولی به طور کلی امکان به هم زدن این این قرارداد نیست.یکی دیگه از وی‍زگی های این نوع قرارداد عهدی بودن آن است که به این معناست که طرفین متعهد به انجام یک فعل مشخصی ویا حتی ترک یک فعلی میگردند.

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مسکن

اشتغال به شغل ساخت وساز می تواند برای طرفین سود بسیاری داشته وسرمایه اولیه آن هارا چندبرابرنمایدواین نکته رانباید فراموش کرد که بایددقت بسیاری در طرحی وتنظیم قرارداد های ساخت وساز داشته باشیم که با کوجیک ترین اشتباه میتواند عواقب بدی به همراه داشته باشد وتوصیه ما این است که جهت تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت وساز با یک وکیل مجرب مشورت نمایید.جهت تنظیم این قرارداد ها باید از مهارت های حقوقی وتجربه کافی در این زمینه است.ولی چون این قرارداد ها جز عقود نامعین وخصوصی است میتواند بدون تشریفات مدنی همراه باشد ولی مقصود این نیست که فاقد اعتبار حقوقی وقضایی است بلکه به موجب ماده۱۰ قانون مدنی تعهد به این عقود لازم و مهم است.

شرایط قانونی سلب حق معامله درقراردادپیش فروش

درباره اینکه آیا سازنده ضمن در قرارداد خود مالک را منع از فروش یا دریافت پیش پرداخت نمایم باید عرض کنیم که این یک عمل کاملا قانونی ودرعرف نیز پذیرفته است.ولی این عمل باید در قراردادها ذکرنمود وبه اطلاع طرف قرارداد اظهارنمود درغیر این صورت طرف مقابل میتواند با استفاده از خیارات فسخ قرارداد را فسخ نماید.

اما اگر سلب حق پیش فروش صورت گیرد مالک در برابر پیش خریدار تعهداتی پیدامیکند وصرف نظر سازنده عذری برای مالک دربرابر پیش خریدار محسوب میگردد. ولی اگر چنین شرطی ضمن قرارداد مشارکت در ساخت درج گردیده شود مالک آن ملک دربرابر خریدار تعهد ندارد.توصیه ما به شما این است که هرگونه عبارت های مربوط به سلب و اسقاط در متنون قرارداد ها وعقود خود جه از نوع معین و یا غیر معین است ذکر شود تا پیشگیری شود از هرنوع تفسیر وشبهات گردد در غیر ین صورت با مشکلات جبران ناپذیری مواجه خواهیم شد.

برای نتیجه وجمع بندی باید بگیم که مالک از نظرقانونی میتواند اموال خودرا به فروش ویا انتقال به غیر دهد ولی وقتی آن مالک با شخصی جهت مشارکت و همکلاری در یک پروزه همکاری نماییند آن شخص مقابل از نظرقانونی وحتی قضایی میتواند مالک را در فروش یا اجاره یا انتقال مالکیت به غیر محدود و ممنوع نماید ولی این موضوع را باید در یک قراردادی عنوان وتمامی فعل ویا حتی ترک فعل از سوی طرفین قرارداد عنوان گردد اگر یکی از طرفین با علم وآگاهی یکی از شروط مذکور در قرارداد را نادیدبگیرند ورعایت نکنند هم امکان فسخ  و یا امکان در یافت خسارت شده واگر یکی از طرفین ملزم به انجام فعلی ویا رفتاری باشد وانجام ندهد یا آن رفتار را ترک کند طبق قانون جزایی مرتکب فعل ناشی از ترک فعل میشود.یکی از دلایل اصلی دراین که مالک حق فروش رانداشته باشد واین حق به سازنده داده شده که مالک را از حق فروش یا انتقال محروم نماید این است که ممکن است سازنده در این فرایند دچار ضرر و زیان شده و ورشکسته اعلام شود مثلا اگر مالک یکی از واحد های ساختمان را به شخصی بفروشد یک خلالی در فرایند مالی ممکن است ایجاد نماید پس منطقی است و یک امر قانونی است.

ضمانت مقنن در اجرای تخلف از شرط سلب حق

ممکن است برای شما سوال شود که آیا فروش ویا انتقال مال به شخصی توسط مالک فروش مال غیر باشد بایداشاره کنیم که این امر جرم نبوده وفروش مال غیر نیست وموجب کیفرنمیشود واز فرایند تشریفات آن دادرسی خارج بوده. جرا که ذات قرارداد بین طرفین مشارکت در ساخت و ساز است و هر یک از طرفین از نظر قانونی این حق و اجازه را دارند که در پیش فروش و تصرف در سهم الشرکه خود داشته باشند ولی اگر این حق در یکی از بند های قرارداد از یک طرف سلب و ساقط گردد وآن شخص اقدام به پیش فروش نماید موجب تخلف حقوقی بوده وقانون گذار یک ضمانت اجرا برای آن در نظر گرفته است واین اجازه داده شده که طرفی که به مفاد قرارداد پایبند نبوده درخواست مطالبه خسارت وفسخ قراردادنماید.

امکان فسخ قرارداد در مشارکت ساخت وساز

قانون گزار در قانون مدنی از ماده ۲۳۷ به ضمانت اجرای تخلف از شرط اشاره نموده ومقنن اظهار مینماید که اگر متخلف از اجام امور خودداری نمود ابتدا باید اقدام به اجبار به انجام شرط ویا اجبار به خود داری از آن عمل میشود و در ادامه اگر متخلف متعهد نشد امکان فسخ قرارداد می باشد.

تنفیذ فعلی درپیش فروش با اسقاط اصل شرط

گاهی ممکن است که مالک با عمل و رفتار خودش قرارداد پیش فروش منعقده در دوره ی ممنوعیت را تنفیذ نماید ویا حتی ممکن است مالک با یک رفتار خود اصل شرط منع پیش فروش را رعایت نکند و موجب اسقاط قانونی باشد که علم وآگاهی سازنده ملک شرط منع پیش فروش سهم خودرا در دوره ای ممنوعیت به دو نفر پیش خریدار در طول هم به صورت معامله معارض پیش فروش نماید در این شرایط اگر مالک پیش فروش دوم را بپذیرد از اصل شرط سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت درساخت عدول نموده که اثر آن انصراف قهرا به تایید قرارداد اول از نفر اول پیش فروش برمیگردد.پس در پیش فروش با توجه به این که این آپارتمان یا هر ملک دیگری متعلق به سازنده است ومالک درواقع فقط مشروط له است ونمیتوان به عنوان مالک شناخت واز نظر قانونی نمیتواند بین چندین پیش خریدار دست به انتخواب زند وبه دلخواه یکی را انتخاب نماید.

سخن آخر

یکی از مسایل عمده در کلانشهر ها همین مباحث جاری در ساخت وساز ها وقراردادهای است که بسیاری از فعالان ساخت وساز رادرگیر کرده وعمده این مشکلات از همین قراردادها وعدم آگاهی افراد از مسایل حقوقی است وچه خوب در این زمینه بایک وکیل مجرب مشورت نمایید تا با مشکلات خرد وکلان به خصوص در قرارداد ها به مشکل نخورید